So erstellen Sie eine HOA in Ihrem Zuhause
Verschiedenes / / April 06, 2023
Ausführliche Anleitung für Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus selbstständig verwalten möchten.
Was ist HOA und warum wird es benötigt?
Die Homeowners Association (HOA) ist eine gemeinnützige Organisation, die erstellt zur Verwaltung eines Mehrfamilienhauses auf unbestimmte Zeit, hat ein Bankkonto und ein Siegel.
HOA Antworten für seine Wartung, seinen Betrieb, seine Reparatur sowie für die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen für seine Bewohner. Diese Themen werden vom Vorstand und dem Vorsitzenden der Partnerschaft behandelt.
Die wichtigsten Themen sind gelöst unter Beteiligung aller Bewohner. Beispielsweise besprechen sie auf Hauptversammlungen die Höhe der Pflichtzahlungen, die Aufnahme eines Darlehens, einen Jahresplan für die Reparatur von Immobilien und dergleichen. Der Beschluss gilt als angenommen, wenn gestimmt mindestens zwei Drittel der Mitglieder der Partnerschaft.
Nach der Registrierung einer HOA eröffnen sich für Eigentümer neue Möglichkeiten: Sie können beispielsweise mieten Keller und investieren das erhaltene Geld in die Installation von CCTV-Kameras, energieeffiziente Technologien und nicht nur. Oder nehmen Sie einen Kredit für eine Generalüberholung auf, um nicht zu warten, bis der erforderliche Betrag auf dem Konto der HOA angesammelt ist.
In einem Haus kann nur eine Partnerschaft organisiert werden. Gleichzeitig können mehrere Häuser in die Partnerschaft eintreten.
Wie unterscheidet sich eine HOA vom Strafgesetzbuch und was ist zu wählen?
Eine weitere, beliebtere Form der Verwaltung eines Mehrfamilienhauses ist die Einbindung einer Management Company (MC). Also, in der Region Moskau jetzt für 88% der Wohnungen treffen private oder kommunale Organisationen, für 12% - HOA.
Das Vereinigte Königreich ist besonders relevant für neue Häuser, in denen die Bewohner noch keine Zeit hatten, sich kennenzulernen. Im Laufe der Zeit, wenn sich die Gemeinschaft zu bilden beginnt, ändern die Eigentümer, wenn sie dies wünschen, das Strafgesetzbuch in eine HOA. Die Partnerschaft kann jedoch mieten Verwaltungsgesellschaft als Auftragnehmer.
Anders als die HOA ist das Vereinigte Königreich eine kommerzielle Organisation.
Ihre Aktivitäten werden lizenziert und der Arbeitsumfang festgelegt Vertrag für bis zu fünf Jahre. Die Verwaltungsgesellschaft bedient das Haus entweder selbstständig oder zieht andere Unternehmen an. Und sie erstellt auch Wohnungseigentümern (bzw. HOAs, wenn der Vertrag mit einer Personengesellschaft abgeschlossen wird) Berichte über die geleistete Arbeit.
Beide Governance-Formen haben Vor- und Nachteile. Der Vorteil der HOA ist, dass alle Beteiligten persönlich an der effektiven Bewirtschaftung des Hauses interessiert sind und Auftragnehmer ohne Gewinndenken auswählen können.
Es ist auch einfach, die Verwendung der Mittel der Partnerschaft zu kontrollieren: Es gibt ein Girokonto für das Haus. Dadurch kann jeder Eigentümer auf Wunsch Finanztransaktionen überprüfen. Die Verwaltungsgesellschaft hingegen kann gleichzeitig ein Konto für mehrere Häuser haben, die von ihr verwaltet werden.
Gleichzeitig fordert die HOA von den Bewohnern ein hohes Maß an Selbstorganisation. Die Partnerschaft übernimmt eigenständig die Verantwortung für alle Engineering-Systeme und deren Vertreter mit Lieferanten zu kommunizieren, Streitigkeiten mit ihnen beizulegen und auch Konflikte zwischen ihnen zu lösen Besitzer. Nicht immer gibt es Menschen im Haus, die sich kompetent mit diesen Themen befassen können.
Gleichzeitig ist Großbritannien eine Organisation, die in der Regel professionell im Management tätig ist. Ihre Vertreter verfügen in der Regel bereits über Erfahrungen und Kontakte zu den richtigen Anbietern. Sie kümmert sich um die gesamte Kommunikation mit ihnen. Wenn die Verwaltungsgesellschaft nicht qualifiziert genug ist, kann dies der Fall sein ändern.
In dieser Tabelle haben wir die wichtigsten Vor- und Nachteile von HOA und UK zusammengestellt:
HOA | Vereinigtes Königreich | |
Vorteile |
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Minuspunkte |
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Im Allgemeinen ist die Verwaltung einer HOA heute einfacher als noch vor einigen Jahren. In dieser Zeit sind Dienste auf dem Markt erschienen, die viele Funktionen auslagern können, wie zum Beispiel die Buchhaltung, die Organisation eines Contact Centers und den Notdienst.
So muss der Vorsitzende der HOA nicht selbstständig auf Anfragen von Anwohnern reagieren, wenn deren Rohr geplatzt ist. Auch Eigentümerversammlungen mit Abstimmungen können aus der Ferne abgehalten werden.
Die beste Option kann ein Schema sein, bei dem die HOA eine Verwaltungsgesellschaft als Auftragnehmer einstellt. Dadurch werden die Vorteile der beiden Formen der Haussteuerung kombiniert. Gleichzeitig wird die Verwaltungsgesellschaft zu einer „Dienstleistung“ und steht nicht „über“ den Eigentümern, sondern in einer gleichwertigen horizontalen Partnerschaft mit der HOA.
So erstellen Sie eine HOA
Wenn Sie der Initiator sind, ist es wichtig, mit den Bewohnern zu kommunizieren, zu verstehen, ob sie Änderungen wünschen, über die Besonderheiten der Arbeit der HOA zu sprechen. Normalerweise haben Häuser bereits allgemeine Chats in WhatsApp oder Telegram - in ihnen können Sie die Stimmung Ihrer Nachbarn einschätzen und diejenigen finden, die Ihre Idee unterstützen.
Berechnen Sie die Kosten für den Betrieb eines Hauses
Wenn Sie eine positive Antwort sehen, können Sie mit der Berechnung der Kosten fortfahren. Es ist notwendig zu verstehen, welche technischen Systeme sich im Haus befinden, welche Meister zu ihrer Wartung benötigt werden, wie viel ihre Dienstleistungen kosten und was benötigt wird Reparatur Jetzt.
Sie benötigen Fahrstuhl, Not- und Versanddienste, Buchhaltung, Hausmeister, Klempner, Elektriker, Ingenieure. Dieselben Spezialisten werden das Haus überprüfen, bevor der MC es an Ihre HOA übergibt.
Wie oben erwähnt, können heute die meisten Dienstleistungen ausgelagert werden.
Es ist einfacher und billiger, weil Sie kein Geld dafür ausgeben müssen, Menschen im Staat zu halten und den Prozess selbst zu organisieren. Außerdem lassen sich auf diese Weise Leiharbeiter leichter anbinden – zum Beispiel, wenn im Winter viel Schnee liegt und mehr Hausmeister benötigt werden. Es gibt Dienste auf dem Markt, die sich um all diese Probleme kümmern können, z. Gorserv.
Darüber hinaus kann die HOA die mobile Anwendung des Bewohners verbinden und die Kommunikation mit den Eigentümern vereinfachen. Darin können Sie Bewerbungen annehmen, Meinungsumfragen durchführen, Anzeigen schalten und Daten von Zählern erhalten. Es wird unter anderem ermöglichen, auf Papierkopien von Quittungen zu verzichten - Wohnungseigentümer können Rechnungen online bezahlen. Im Durchschnitt kostet ein solches Programm 3–10 Rubel pro Wohnung und Monat.
Schließlich können Sie die Kosten in Ihre Berechnungen einbeziehen Versicherungsvertrag Haftung des Hauseigentümers für Schäden am Eigentum Dritter. Das heißt, wenn einer der Bewohner die Wohnung eines anderen überschwemmt oder die elektrischen Leitungen eines anderen Feuer fangen, werden die Reparaturkosten von übernommen Versicherung.
Erstellen Sie eine Initiativgruppe
Es wird dazu beitragen, so viele Eigentümer wie möglich für die Erstellung einer HOA zu gewinnen. Die Anforderungen an die Anzahl der Personen in ihm und die Pflichten seiner Mitglieder sind im Gesetz nicht festgelegt.
Normalerweise hilft die Gruppe bei der Organisation des Treffens, informiert die Eigentümer über ihren Betrieb und wählt Kandidaten für verantwortliche Personen aus. Seine Mitglieder können auch durch die Wohnungen gehen und mit den Bewohnern über die Vorteile der HOA sprechen. Solche Assistenten findest du in den bereits erwähnten Chats zu Hause.
Bereiten Sie einen Entwurf einer HOA-Charta vor
Die Charta der Partnerschaft ist das wichtigste konstituierende Dokument, das die Aktivitäten der Organisation regelt. Sie wird unmittelbar nach dem Beschluss zur Erstellung einer HOA auf einer Eigentümerversammlung getroffen. Es ist besser, im Voraus eine Entwurfsversion zu erstellen. Ein Muster eines solchen Dokuments finden Sie im Internet.
Die Satzung muss Folgendes enthalten: Information:
- Standort der HOA. Genug angeben Siedlung (gemäß Artikel 54 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
- Gegenstand und Zweck seiner Tätigkeit.
- Das Verfahren zur Entstehung und Beendigung der Mitgliedschaft in der HOA.
- Die Zusammensetzung und Zuständigkeit der Leitungsorgane der Partnerschaft, der Prüfungskommission, das Verfahren zur Entscheidungsfindung durch sie.
- Andere Informationen, die dem Gesetz nicht widersprechen. Zum Beispiel eine Möglichkeit, die Einwohner über Hauptversammlungen und die Ergebnisse der Arbeit der HOA zu informieren. Sie können auch festlegen, dass der Vorsitzende von den Eigentümern auf der Hauptversammlung gewählt wird oder nur Mitglieder des Vorstands aus ihrer Zusammensetzung.
Ein wichtiger Punkt: In der Charta muss nicht nur der Name der HOA, sondern auch TSN - eine Partnerschaft von Immobilieneigentümern - verwendet werden. Dieser Begriff stammt nicht aus der Wohnungsordnung, sondern aus Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, und von ihm wird die Steueraufsicht geleitet.
TSN ist eine relativ junge Organisations- und Rechtsform der Immobilienverwaltung, die nicht nur Mehrfamilienhäuser, sondern insbesondere Gartenbaugenossenschaften umfasst.
Hier ist eine Variante des Wortlauts der Satzung: „Die Partnerschaft ist eine gemeinnützige Gesellschaft eine in Form einer Personengesellschaft von Grundstückseigentümern gegründete Organisation in Form einer Personengesellschaft Hausbesitzer."
Organisieren Sie eine Eigentümerversammlung
Die endgültige Entscheidung über die Schaffung von HOA-Bewohnern akzeptieren bei der Hauptversammlung. Der Initiator muss die Eigentümer 10 Tage vor der Veranstaltung darüber informieren. Jeder muss senden bestellter Brief oder die Kündigung persönlich unter Unterschrift abgeben. Außerdem lohnt es sich, Ankündigungen im Haus zu posten und im allgemeinen WhatsApp- oder Telegram-Chat mehrfach über das Treffen zu schreiben.
Dies ist im Gesetz nicht geregelt, wird aber dazu beitragen, Ansprüche von Anwohnern in Zukunft zu vermeiden.
Bei der ersten Mitgliederversammlung wird zunächst ein Sekretär gewählt, der will Protokollam Ende der Veranstaltung. Dann besprechen sie, warum die Partnerschaft notwendig ist, wie die Verwaltung des Hauses geregelt wird und wie sich die Tarife ändern werden. Auf derselben Sitzung wird normalerweise die Satzung der HOA verabschiedet. Sie benötigen auch eine Zählkommission, die die Stimmen auszählt. Strenge Auflagen dafür Nein.
Ein Meeting veranstalten Kann in Vollzeit, Teilzeit und Teilzeit. In jedem Fall müssen die Bewohner des Hauses schriftlich abstimmen, indem sie Stimmzettel ausfüllen. In ihnen geben die Eigentümer ihren vollständigen Namen, Passdaten, Adresse, Zimmernummer, ihren Bereich, Aktie im Eigentumsrecht, Entscheidungen zu jedem Thema ("dafür", "dagegen", "enthalten"), Datum, Unterschrift und Niederschrift.
- Bei der Face-to-Face-Form versammeln sich die Eigentümer an einem Ort, um aktuelle Themen zu diskutieren und abzustimmen.
- Im Falle eines Abwesenheitsformulars senden die Einwohner ausgefüllte Stimmzettel oder beziehen sie auf ein bestimmtes Datum an die in der Benachrichtigung angegebene Adresse.
- Teilzeitform bietet die Möglichkeit der persönlichen Erörterung der Tagesordnung und Beschlussfassung über wichtige Themen sowie Briefwahl.
Meetings können Sie auch online abhalten – mit Hilfe spezieller Services. Zum Beispiel, GIS Gehäuse und kommunale Dienstleistungen. Um alle Bewohner des Hauses dazu einzuladen, benötigen Sie ein Eigentümerverzeichnis. Sie können es aus dem Vereinigten Königreich anfordern. Wenn das Unternehmen die Auskunft verweigert, können Sie vor Gericht gehen – einfacher ist es jedoch, ein Register bei Diensten wie zu bestellen Register.net.
Wichtig ist, dass das Protokoll nach dem Treffen von allen Bewohnern unterzeichnet wurde, die sich für die Schaffung einer HOA ausgesprochen haben, - nicht weniger 50% der Gesamtzahl der Stimmen der Eigentümer der Räumlichkeiten + 1 Stimme.
Wählen Sie einen Vorstand und einen Vorsitzenden
In der Regel wählen die Eigentümer unmittelbar nach der Entscheidung zur Gründung einer HOA auf derselben Hauptversammlung den Vorstand und den Vorsitzenden mehrheitlich. Die Vorstandsmitglieder können auch selbst entscheiden, wer übernimmt führend Position, wenn dies in der Satzung festgelegt ist.
Der Vorsitzende trifft Geschäftsführungsentscheidungen und kann zusammen mit dem Schriftführer Mitglied der Zählkommission werden, der Vorstand hilft ihm bei der Erfüllung der Hauptaufgaben. Die Amtszeit des Vorsitzenden hängt von der Entscheidung der Eigentümer ab.
Sind die Mitglieder der HOA mit den Verantwortlichen unzufrieden, können sie diese auf der neuen Mitgliederversammlung wechseln.
Es ist besser, eine ungerade Anzahl von Personen auf dem Brett zu wählen - 5 oder 7 Personen. Wenn das Haus klein ist, sind drei genug. In diesem Fall wird es keine Situation geben, in der die Stimmen der Vorstandsmitglieder gleich verteilt sind – zum Beispiel bei der Wahl eines Vorsitzenden.
Auf Beschluss der Einwohner können die Vorstandsmitglieder für ihre Arbeit entlohnt werden, aber in der Praxis ist dies für den Vorsitzenden relevanter - er verbringt die meiste Zeit mit der Geschäftsführung. Höhe der Vergütung bestimmen Eigentümer auf einer Mitgliederversammlung der HOA. Gleichzeitig können sowohl der Vorstand als auch der Vorsitzende unentgeltlich arbeiten – hier gibt es keine gesetzlichen Einschränkungen.
HOA wird auch benötigt wählen Prüfungsausschuss aus dem Kreis seiner Mitglieder. Diese Personen überprüfen mindestens einmal jährlich die finanziellen Aktivitäten der Partnerschaft und geben den Bewohnern eine Stellungnahme zu den Ergebnissen der Überprüfung. Bei Fragen zur Dokumentation wird dieses Thema in der Mitgliederversammlung zur Sprache gebracht.
Melden Sie die HOA beim Finanzamt an
HOA Eingetragen als juristische Person am Standort des Hauses. Sie können auch Dokumente über das "Gosuslugi" einreichen. Sie müssen einen P11001-Antrag beifügen, Reisepass, eine Kopie der Satzung, Protokoll der Sitzung.
Wenn Sie Dokumente persönlich einreichen, müssen Sie eine Gebühr von 4.000 Rubel zahlen. Bei elektronischer Übermittlung nicht bezahlt.
Bei der Registrierung einer Partnerschaft im Antrag ist es wichtig, den Namen TSN zu verwenden - wie oben erwähnt, stammt er aus dem Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation. Wenn Sie versuchen, eine HOA zu registrieren, wird die Steuerbehörde Sie höchstwahrscheinlich ablehnen, da eine solche Organisations- und Rechtsform von der geltenden Gesetzgebung nicht vorgesehen ist.
Leider widersprechen jetzt die Normen des Zivilrechts dem Wohnungsrecht - das Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation gibt eine Art von Organisation (HOA) an, deren Form im Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation nicht vorgesehen ist.
Verträge mit Eigentümern abschließen
Um Mitglieder der HOA zu werden, schreiben die Eigentümer, die für die Gründung der Partnerschaft gestimmt haben Stellungnahme über den Eintrag in irgendeiner Form.
Höchstwahrscheinlich werden nicht alle Einwohner Teil der Partnerschaft werden wollen. Im Übrigen müssen jedoch auch separate Vereinbarungen geschlossen werden, da im Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation genanntdass sie eine Gebühr für den Unterhalt der Wohnung zahlen und Versorgungsunternehmen nach diesen Unterlagen.
Es gibt keine strenge Form für eine solche Vereinbarung. Hauptsache, die Verpflichtungen der HOA zur Verwaltung des Hauses und des Eigentümers zur rechtzeitigen Zahlung sind im Dokument festgelegt. In der Anlage zum Vertrag ist in der Regel die Höhe der Zahlung für die Instandhaltung des Hauses angegeben. Sie können Bedingungen für die Indizierung hinzufügen. Das Verfahren zum Abschluss einer Vereinbarung geregelt Bürgerliches Gesetzbuch.
Der Eigentümer hat 30 Tage Zeit, um das Dokument zu unterschreiben oder die Punkte zu benennen, die ihm nicht gepasst haben. Ein Bewohner kann den Vertrag ablehnen, muss aber trotzdem für Dienstleistungen zahlen – mit Schwerpunkt auf den Beträgen aus der Anlage zum Vertrag und den Tarifen für Ressourcen. Letztere werden von der regionalen Energiekommission eingerichtet.
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