Investitionen und Management von Gewerbeimmobilien – kostenloser Kurs der Russian School of Management, Schulung, Datum: 9. September 2022.

Gewerbeimmobilien: Hauptmerkmale
• Wirtschaftliche Merkmale der Immobilie.

• Standortanalyse.
• Architektonische und planerische Besonderheiten: Büroimmobilien.
• Architektonische und planerische Besonderheiten: Einzelhandelsimmobilien.
• Konstruktions- und technische Spezifikationen.
• Vermessung von Flächen. BTI - Technischer Plan.
• Internationale Standards für Messungen im Immobilienbereich: BOMA, IPMS.
• Rechtliche Merkmale der Immobilie.
• Klassifizierung von Büroräumen.
• Klassifizierung von Lager- und Einzelhandelsflächen.

Investition in Gewerbeimmobilien
• Gewerbeimmobilien: Kostenstruktur.
• Verkauf von Gewerbeimmobilien.
• Vermietung von Gewerbeimmobilien: Struktur der Mieteinnahmen.
• Wie der Verkehrswert einer Immobilie entsteht.
• Investmentverkauf von Gewerbeimmobilien.
• Ermittlung des Wertes einer Immobilie: Direktkapitalisierungsmethode.
• Ermittlung des Wertes einer Immobilie: Diskontierung von Cashflows.
• Rentabilität und Amortisation. Interner Zinssatz.
• Anlagestile.
• Investitionszyklus.

Entwicklung des Konzepts und der Praxis des Verkaufs von Gewerbeimmobilien
• Multifunktionale Komplexe (MCs), Definition, Entstehungsprinzipien.
• Konzept und Klassifizierung von IFCs, Beispiele umgesetzter Projekte.
• Vor-/Nachteile des Baus und der Umsetzung eines multifunktionalen Komplexes.
• Schaffung einer einzigartigen Idee für einen multifunktionalen Komplex, Suche nach der optimalen Kombination von Funktionen, Synergieeffekt.
• Architektonisches Konzept, grundlegende technische Spezifikationen der Büro-, Einzelhandels- und Hotelfunktionen, Kombinationsmerkmale innerhalb eines gemischt genutzten Komplexes.
• Besonderheiten der Befüllung des gemischt genutzten Komplexes (Merkmale der Mietergewinnung bzw. des Flächenverkaufs).
• Aktuelle Trends bei der Bildung gemischt genutzter Komplexe und Beispiele erfolgreicher Anlagen.
• Bürozentren (OC).
• Marktforschung. Analyse des Wettbewerbsumfelds. Aktuelle Marktsituation und zukünftige Trends.
• Schaffung einer einzigartigen Idee. Distanzierung von der Konkurrenz. Parameter des „idealen“ OC.
• Besonderheiten architektonischer Lösungen, Ermittlung des „Flächenverlustkoeffizienten im Gebäude“, optimale Planungslösungen (Beispiele).
• Systematisierung der Arten von Bürozentren (technische Spezifikationen) – die aktuelle Klassifizierung von Bürozentren der Guild of Managers and Developers.
• Bildung des Basismietpreises.
• Verfassen eines Konzepts zur Vermarktung eines Objekts. Suchen Sie nach einem ausgewogenen Mieterportfolio.
• Grundsätze der Büroflächenbelegung, effektive Interaktion mit Mietern, Hauptfehler der Eigentümer.
• Methoden zur Mietersuche auf dem aktuellen Markt.
• Dokumentarische Unterstützung von Prozessen – Titeldokumente, Arten von Mietverträgen, Vorvertrag (vollständiger Text des Büromietvertrags, langfristig und kurzfristig).
• Methodik zur Bestimmung der Miethöhe.
• Dienstleistungen für Mieter und Besucher von Büroräumen: obligatorische und zusätzliche, gängige Praxis.
• Einkaufszentren (TC).
• Parameter eines „idealen“ Einkaufszentrums.
• Entwicklung des Konzepts eines Einkaufszentrums, Festlegung des Formats des Einkaufszentrums, Differenzierung vom Wettbewerb (Abfolge von Schritten bei der Entscheidung über Format, Fläche und Parameter des zukünftigen Einkaufszentrums, Festlegung eines möglichen Zusammensetzung der Mieter).
• Vorverkaufsvorbereitung, Vorvermittlung, technische Spezifikationen der wichtigsten Mieter (Regeln für „Vorvermittlung“ – Sammlung und Analyse von Antworten von Mietern über die Möglichkeit des Einstiegs in das Projekt).
• Erstellung eines technologischen Konzepts. Spezifika architektonischer Lösungen (Vorgaben für die Gestaltung auf Basis eines technologischen Konzepts, technische Spezifikationen der wichtigsten „Ankermieter“).
• Bildung von Mietpreisen. Erstellung eines Handelsplans. Ermittlung der Mietpreise in einem Einkaufszentrum; Prozentsatz des Umsatzes des Mieters; Zusammenarbeit mit Ankermietern (die derzeitige Praxis, kommerzielle Konditionen mit „Ankermietern“ zu vereinbaren).
• Aufbau effektiver Beziehungen zu wichtigen Mietern.
• Erstellung eines Handelsplans (Analyse der Mieteinnahmen während des Baus oder der Neukonzeption eines Einkaufszentrums).
• Dokumentarische Unterstützung von Prozessen, Titeldokumenten, Arten von Mietverträgen, Vorvertrag. Vereinbarung unter Berücksichtigung eines Prozentsatzes des Umsatzes (vollständige Texte der Vor- und Hauptmietverträge unter Berücksichtigung des Prozentsatzes des Umsatzes des Mieters).
• Obligatorische und zusätzliche (verwandte) Funktionen. Einkaufen und aktive Freizeitgestaltung. Quests, Trampolinzentren, Kochschulen, Museen, Ausstellungen, Zoos. Einkaufszentrum als soziale Plattform (Beispiele neuer erfolgreicher Einkaufszentren).
• Sicherstellung einer maximalen Auslastung der Mietflächen. Grundregeln für eine effektive Suche, Auswahl und Vermittlung von Mietern (Erstmieterwerbung, Organisation der Präsentation der Immobilie und Bereitstellung von Informationen, Verantwortlichkeiten der Mietverwalter).
• Einkaufszentren – Typen, Klassen, Vorteile, Trends. Beispiele erfolgreicher russischer Erfahrungen.
• Postulate des Verhandlungsprozesses mit Mietern. Preisbegründung.

Geschäftsmodell einer Verwaltungsgesellschaft für Gewerbeimmobilien
• Zustand des Immobilienmarktes.
• Einführung.
• Analyse des Gewerbeimmobilienmarktes.
• Arten von Gewerbeimmobilien, ihre Besonderheiten: Einzelhandelsimmobilien, Büroimmobilien, Lagerimmobilien.
• Multifunktionale Komplexe.
• Immobilienkomplex als Verwaltungsobjekt.
• Geschäftsprozesse der Verwaltungsgesellschaft.
• Hauptaktivitäten der Verwaltungsgesellschaft.
• Detaillierte Geschäftsprozesse – zum Selbststudium.
• Entwicklung der Organisations- und Funktionsstruktur der Verwaltungsgesellschaft.
• Auswahl des Managementmodells für die Verwaltungsgesellschaft.
• Arten von Organisationsstrukturen, Vor- und Nachteile.
• Interaktion von Diensten.
• Lösung des Problems der „Duplizierung“ von Funktionen.
• Delegation von Befugnissen.
• Fall: Entwicklung einer Organisations- und Funktionsstruktur einer Verwaltungsgesellschaft für ein bestimmtes Objekt.
• Hauptbereiche der Verwaltungsgesellschaft. Zusammensetzung, Aufgaben, Vorschriften.
• Schlüsselabteilungen für Betrieb und Wartung von Anlagen.
• Technischer Betriebsservice-Facility-Management.
• Reinigungsservice.
• Nicht zum Kerngeschäft gehörende Abteilungen.
• Verwaltungsabteilung. Zentrale Rezeption.
• Bauüberwachungsdienst.
• Sicherheitsdienst.
• Besucherströme, Mechanismen zu ihrer Steuerung – für unabhängiges Studium.
• Fall: Trennung der Besucherströme in einem bestimmten multifunktionalen Komplex und ein Algorithmus zur Steuerung dieser Ströme.
• Kaufmännisches Management – ​​Immobilienverwaltung, Verkaufspläne, Verkaufsstrategie.
• Fall: Analyse der Situation zwischen Vermieter und Mieter-Schuldner während einer Krise.
• Moderne technische Ausstattung von Gebäuden.
• Welche „Kleinigkeiten“ zum Hauptvorteil werden können.
• Verwaltung der verbrauchten Versorgungsressourcen. Komplexe Disposition.
• Merkmale der Verwaltung multifunktionaler Komplexe.
• Arten von Immobilienverwaltungsverträgen: Verträge über die umfassende Verwaltung der Immobilie mit dem Eigentümer, Vertrag über Wartung und Instandhaltung der Anlage mit dem Mieter (Eigentümer), Vereinbarung zur Erstattung der Nebenkosten, Vereinbarung mieten.
• Fall: Wählen Sie die Vertragsart für die Verwaltung eines bestimmten Objekts aus.

Mietverhältnisse
• Krisen auf dem Immobilienmarkt. Höhere Gewalt und staatliche Unterstützungsmaßnahmen für Mieter.
• Verhandlungen mit Mietern während einer Krise.
• Wie Sie sich auf Verhandlungen mit Mietern vorbereiten.
• Was Sie über die Gegenpartei wissen müssen, bevor Sie mit den Verhandlungen beginnen. Plan B.
• Grundlegende Verhandlungsstrategien. Möglichkeiten, eine Einigung mit dem Mieter zu erzielen.
• Verhandlungspsychologie. Haupteinflusskanäle auf die Gegenpartei.
• Bewältigung der Verhandlungsatmosphäre.
• Unfaire Verhandlungen. Verletzung des Interessenausgleichs der Parteien.
• Mietminderungsmaßnahmen des Mieters und Gegenmaßnahmen des Vermieters.
• Strategie für die Interaktion mit Mietern während einer Krise.
• Werkstatt. Mietminderung bei Vertragsverlängerung: Festlegung der Höhe des Rabatts.
• Bedingungen des Mietvertrags, die in Krisenzeiten besonders relevant werden.