7 Life-Hacks, die Ihre Hypothek vor Überzahlungen schützen
Verschiedenes / / August 25, 2021
1. Wählen Sie die optimale Kreditlaufzeit
Die Laufzeit eines Hypothekendarlehens wirkt sich direkt auf die Höhe der Überzahlungen aus: Mit ihrer Erhöhung steigt auch der Betrag, der für die Verwendung des Geldes an die Bank gezahlt werden muss. Dies führt zu der Idee, eine Hypothek mit kürzerer Laufzeit aufzunehmen. Aber es ist wichtig, Ihre Zahlungsfähigkeit richtig einzuschätzen. Wenn Sie die Hypothek nicht abbezahlen, erhöht sich der Schuldenbetrag aufgrund von Strafzahlungen. Und in einigen Fällen kann die Bank den Kreditvertrag kündigen. Aber in der Regel besprechen Banken ab dem ersten Tag der Verspätung die aktuelle Situation mit dem Kunden. Im schlimmsten Fall droht Ihnen ein Rechtsstreit mit der Bank und der Verkauf einer Wohnung, um die Schulden zu begleichen.
Um nicht in eine schwierige Situation zu geraten, ist es besser, eine Hypothek für einen Zeitraum mit einer Marge aufzunehmen. Die Laufzeit sollte nach dem Verständnis einer komfortablen finanziellen Belastung berechnet werden, damit die Mittel für ein normales Leben und eventuelle höhere Gewalt erhalten bleiben. Monatliche Zahlungen sollten Sie nicht zwingen, bei den Grundbedürfnissen zu sparen: Nahrung, Kleidung, Erholung. Sie haben immer die Möglichkeit, Ihre Hypothek vorzeitig abzubezahlen und gleichzeitig die Höhe der Überzahlungen zu reduzieren.
2. Erhöhen Sie Ihre erste Rate
Je größer der Betrag, den Sie in der Anfangsphase einzahlen, desto geringer sind die Schulden und Überzahlungen. Sie können die Überzahlung mit einer speziellen Formel oder auf einer Hypothek vorberechnen Taschenrechner.
Angenommen, Sie planen, eine Wohnung für 10 Millionen Rubel zu kaufen. Sie möchten eine Hypothek für 20 Jahre aufnehmen und sind bereit, eine erste Zahlung von 1 Million Rubel zu leisten. Bei einem Zinssatz von 10 % pro Jahr beträgt die Überzahlung des Darlehens mehr als 11,8 Millionen Rubel. Wenn Sie die Anfangszahlung auf 3 Millionen Rubel erhöhen, beträgt die Überzahlung weniger - 9,2 Millionen Rubel. Dies ist eine vorläufige Berechnung, die genauen Bedingungen der Hypothek werden Ihnen bei der Bank mitgeteilt.
Die Bank betrachtet die anfängliche Zahlung zusammen mit Beschäftigung, Höhe und Stabilität des Einkommens als Bestätigung der Zahlungsfähigkeit des Kunden. In diesem Fall geht die erste Rate nicht an die Bank, sondern wird an den Verkäufer überwiesen und bildet zusammen mit dem Darlehen den Gesamtwert der Immobilie. Einige Banken bieten an, eine Hypothek ohne Anzahlung aufzunehmen, aber der Zinssatz dafür der Kredit kann höher ausfallen oder die Bank verlangt eine Verpfändung von Immobilien, die Sie bereits haben Eigentum.
Michail Seroschtan
Abteilungsleiter Hypothekendarlehen - Vizepräsident der VTB.
Laut unserer Datenbank beträgt die durchschnittliche Anzahlung mehr als 30% des Immobilienwertes. Wir vergeben jedoch Kredite mit einer Anfangszahlung von 10 % oder sogar weniger, wenn die Kunden Mutterschaftskapitalfonds verwenden, die mindestens 10 % der Wohnkosten ausmachen. Die Höhe der Anzahlung sollte so bemessen sein, dass der Kreditbetrag und die monatlichen Zahlungen für den Kreditnehmer angenehm sind.
3. Hypothekenprogramme erkunden
Es ist möglich, die Überzahlung eines Kredits mit Hilfe von Anreizen und Zuschüssen zu reduzieren. Sie können zum Beispiel Mutterschaftskapital verwenden, um eine Anfangszahlung zu bilden oder einen Kredit zurückzuzahlen. Dieses Jahr bekommst duMütterliches (Familien-) Kapital 483 Tausend Rubel für die Geburt oder Adoption des ersten Kindes und 639 Tausend für das zweite oder weitere.
Es gibt Vorzugsprogramme für das Militär, für Familien mit Kindern sowie für diejenigen, die eine Wohnung auf dem Land oder in Fernost kaufen möchten. Verlängerung bis 1. Juli 2022Wie bekomme ich eine Hypothek mit staatlicher Unterstützung zu einem Zinssatz von 7%? Vorzugshypothek: Ein Darlehen kann mit einem Zinssatz von bis zu 7% pro Jahr aufgenommen werden. Der maximale Kreditbetrag für alle Regionen beträgt jetzt 3 Millionen Rubel.
Sie können eine Hypothek für fertige oder im Bau befindliche Wohnungen erhalten. Der Kauf einer Wohnung in der Grube ist billiger als wenn das Haus bereits in Betrieb genommen wurde. Sie können es zwar nicht sofort eingeben und müssen möglicherweise gleichzeitig Ihre Hypothek kündigen und die Miete der Wohnung bezahlen. Berechnen Sie im Voraus, ob diese Option rentabel ist.
Michail Seroschtan
Kreditnehmer wählen Wohnungen sowohl auf dem primären als auch auf dem sekundären Immobilienmarkt, jede dieser Optionen hat Vorteile. Der Kauf von Neubauten wird nun durch staatliche Programme mit Vorzugstarifen unterstützt, gleichzeitig müssen jedoch die Bedingungen eines solchen Programms eingehalten werden. Es kann auch Sonderangebote des Bauträgers für den Kauf von Immobilien geben. Beim Kauf einer Zweitimmobilie können Sie die Rabatte, die die Bank zusätzlich zum Basiszins hat, nutzen und erhalten dadurch ebenfalls ein günstiges Angebot. Darüber hinaus ist dies eine Option für diejenigen, die nicht warten möchten, bis das Haus fertig ist, sondern schnell in ein neues Zuhause einziehen und dort mit dem Nestbau beginnen möchten.
Wenn Sie bereits ein Hypothekendarlehen aufgenommen haben, können Sie es zu günstigeren Konditionen refinanzieren. Zum Beispiel in VTB beantragen eine Refinanzierung im Rahmen des aktualisierten Familienhypothekenprogramms zu einem Satz von 5%. Bisher konnten nur Familien mit zwei oder mehr Kindern an dem Programm teilnehmen. Neu gilt sie für Familien, die 2018–2022 ihr erstes und folgendes Kind bekommen haben oder ein minderjähriges Kind mit Behinderung haben. Sie können mit einem Besuch eine Refinanzierung bei der VTB beantragen - Sie müssen sich nicht mehr anmelden und zum MFC gehen und eine Reihe von Dokumenten vorlegen. Auf der Website der Bank können Sie eine Refinanzierung beantragen. Sie müssen nur ein Antragsformular ausfüllen und Informationen über das vergangene Darlehen anzeigen.
Mehr erfahren4. Wählen Sie ein bequemes Zahlungssystem
Sie können die Hypothek mit Differenz- oder Annuitätenzahlungen zurückzahlen. Bei einem differenzierten System nimmt der Umfang der Zahlungen allmählich ab. Die höchste finanzielle Belastung fällt auf die ersten Hypothekenjahre. Bei einer Annuität bleiben die Zahlungen während der gesamten Kreditlaufzeit unverändert, die endgültige Überzahlung des Kredits wird jedoch höher ausfallen.
Sie können monatliche Zahlungen vorberechnen bis Taschenrechner. Angenommen, Sie planen, eine Hypothek über 7 Millionen Rubel für einen Zeitraum von 20 Jahren zu 10 % pro Jahr aufzunehmen. Mit einer Annuität müssen Sie 16,2 Millionen Rubel zahlen, dh die Zinsüberzahlung beträgt 9,2 Millionen Rubel. In diesem Fall wird die monatliche Zahlung während der gesamten Laufzeit der Hypothek festgelegt - 67,5 Tausend Rubel.
Bei einem differenzierten System müssen 14 Millionen Rubel gezahlt werden, die Überzahlung beträgt 7 Millionen Rubel. Aber die ersten Zahlungen für das Darlehen werden 88 Tausend Rubel erreichen.
Banken verwenden Annuitäten häufiger. Ein differenziertes Zahlungssystem eignet sich für diejenigen, die sich mit Finanzen auskennen und in den ersten Jahren der Hypothek bezahlen können maximale Beiträge vor dem Hintergrund von Aufwendungen für Reparaturen, Kauf von Möbeln, Mietwohnungen (wenn eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude gekauft wird). Außerdem muss der Kreditnehmer berücksichtigen, dass sich die Höhe der monatlichen Zahlungen im Rahmen eines differenzierten Systems ständig ändert, sodass die Planung eines Familienbudgets schwieriger wird.
5. Zahlungen vorzeitig leisten
Es gibt mehrere Möglichkeiten, Ihre Hypothek vorzeitig abzubezahlen.
- Reduzieren Sie die Kreditlaufzeit. Hilft, den Teil der laufenden Zahlung, der zur Tilgung der Hauptschuld dient, zu erhöhen und den Zinsanteil zu reduzieren.
- Reduzieren Sie die monatliche Zahlung. Die Kreditlaufzeit bleibt gleich und der Restbetrag der Hauptschuld wird über diesen Zeitraum verteilt. Der größte Teil der monatlichen Zahlung besteht aus aufgelaufenen Zinsen und ein kleinerer Teil ist die Hauptschuld.
- Verwenden Sie die kombinierte Option. Mit ihrer Hilfe können Sie sowohl die Laufzeit der Hypothek als auch die Höhe der Zahlung verkürzen.
Es ist rentabler, die Kreditlaufzeit zu verkürzen, denn am Ende zahlen Sie weniger Zinsen. Sicherer ist es jedoch, die regelmäßige Zahlung zu reduzieren: Wenn das Einkommen plötzlich sinkt, können Sie die Bank leichter abbezahlen. Die beste Option für viele wird ein kombiniertes Schema sein. Sie können beispielsweise einen bestimmten Betrag vorzeitig bezahlen, wodurch sich die monatliche Zahlung verringert, dann aber die Hypothek in der gleichen Höhe wie zuvor weiterbezahlen. Dadurch werden sowohl die Pflichtzahlung als auch die Kreditlaufzeit verkürzt.
Michail Seroschtan
Es ist notwendig, die Hypothek vorzeitig zurückzuzahlen, wenn sich eine solche Gelegenheit ergibt - es gibt keine Einschränkungen. Die Hauptsache ist Komfort und rationelle Berechnung Ihrer Fähigkeiten. Dies gilt auch für die Auswahl der Parameter, die Sie reduzieren möchten.
6. Refinanzieren Sie Ihre Hypothek
Refinanzierung ist die Registrierung eines neuen Darlehens, um das alte zurückzuzahlen. Dank ihm können Sie den besten Zinssatz erhalten und dadurch die Höhe der monatlichen Zahlung reduzieren. Das Spiel ist die Kerze wert, wenn die Kursdifferenz mindestens 1% beträgt. Um ein neues Darlehen zu eröffnen und das alte abzuzahlen, müssen Sie manchmal Versicherungsprämien, Notardienste usw. bezahlen. Nach all den Berechnungen kann sich herausstellen, dass es rentabler ist, keinen neuen Vertrag abzuschließen.
Bei manchen Banken gibt es zum Beispiel einen temporären Aufschlag auf den Refinanzierungszinssatz – für den Zeitraum der Umregistrierung der Sicherheiten zugunsten eines neuen Kreditgebers. Dieser Vorgang kann 2-3 Monate dauern, in denen Ihnen eine erhöhte Zahlung in Rechnung gestellt wird.
Michail Seroschtan
Die Hypothek kann mehrfach refinanziert werden. Banken bewerten solche Kreditnehmer nach dem „Nichts Persönlichen“-Prinzip: Sie durchlaufen Standardverfahren Genehmigungen gemäß den Anforderungen der Bank, unabhängig von Erfahrung Refinanzierung.
Manche Menschen gehen das Risiko einer Hypothek nicht ein, weil sie befürchten, den Kredit nicht fristgerecht zurückzahlen zu können. Aber eine gute Bank wird immer einen Weg finden, dem Kreditnehmer auf halbem Weg zu begegnen. V VTB Bei der Refinanzierung einer Hypothek können Sie die Option „Zahlungsaufschub“ nutzen und das Darlehen drei Monate lang nicht zurückzahlen, ohne die Höhe der Schulden zu erhöhen. Zudem verfügt die Bank über keinen erhöhten Refinanzierungssatz für den Zeitraum des Papierkrams.
Gelten VTB es ist auch möglich, eine Hypothek bei einer anderen Bank zu refinanzieren. In diesem Fall beträgt der Satz 8,2 % pro Jahr.
Reichen Sie Ihre Bewerbung ein7. Erhalten Sie einen Immobilienabzug
Beim Immobilienkauf können Sie bis zu 13 % des Wertes aufgrund des Immobilienabzugs zurückerstatten. Jede Person kann einmalig und unter Einhaltung der Grenze einen Steuerabzug beantragen. Der Höchstbetrag für die Berechnung des Steuerabzugs für den Bau oder Kauf von Immobilien beträgt 2 Millionen Rubel, auch wenn Ihrer mehr wert war. Das heißt, Sie können 260 Tausend Rubel zurückgeben. Wenn Sie eine Wohnung für weniger als 2 Millionen Rubel gekauft haben, kann das nicht verwendete Guthaben auf ein anderes Objekt übertragen werden.
Sie können auch einen Steuerabzug für die Hypothekenzinsen beantragen. Hier ist die Grenze höher - 3 Millionen Rubel. Der Abzug beträgt 390 Tausend Rubel. In diesem Fall kann das nicht verbrauchte Guthaben nicht auf ein anderes Objekt übertragen werden.
Insgesamt können Sie beim Kauf von Immobilien in einer Hypothek bis zu 650 Tausend Rubel zurückgeben. Ein Steuerabzug kann unter der Bedingung gewährt werden, dass Sie ein weißes Gehalt beziehen und eine Einkommensteuer von 13% zahlen. Die Abzüge dürfen den Betrag der gezahlten Einkommensteuer nicht übersteigen. Wenn Sie beispielsweise in einem Jahr dem Budget 100 Tausend Rubel hinzugefügt haben, kann der Abzug diesen Betrag nicht überschreiten. Aber der Rest kann auf das nächste Jahr übertragen werden.
In einigen Fällen ist ein Vermögensabzug nicht möglich: zum Beispiel, wenn die Wohnung auf Kosten von Mutterschaftskapital oder Haushaltsmitteln gekauft wurde.