Wie kaufe ich eine Wohnung, die bereits eine Hypothek hat

Ist es möglich, eine Wohnung zu kaufen, die bereits in einer Hypothek ist

Hypothekenwohnungen werden von der Bank verpfändet - eine Aufzeichnung davon befindet sich im Unified State Register of Real Estate. Der Eigentümer kann ohne Erlaubnis des Hypothekars keine Transaktionen mit einer solchen Wohnung durchführen: Rosreestr registriert den Eigentumsübergang einfach nicht. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie keine verpfändeten Immobilien verkaufen oder kaufen können. Es ist nur so, dass das Verfahren selbst etwas komplizierter und länger sein wird.

Warum eine Wohnung verkaufen, die eine Hypothek hat?

Wenn die Wohnung über das Gericht zur Bank ging, weil der Eigentümer einen Kredit schuldet, verkauft das Finanzinstitut ihn über eine öffentliche Auktion. Wenn der Eigentümer selbst beschließt, verpfändete Immobilien zu verkaufen, können potenzielle Käufer dies verdächtigen. Haben Hypotheken Es gibt einen Ruf für Sklaverei, deren Fesseln nur mit der letzten Zahlung abgeworfen werden können. Wenn eine Person eine Wohnung verkauft, stimmt etwas entweder mit ihr oder mit der Wohnung nicht, glauben manche.

In der Tat kann es eine Million Gründe geben. Der Eigentümer entschied sich aufgrund des Familienzuwachses, zur Arbeit in eine andere Stadt oder in eine größere Wohnung zu ziehen. Die Ehepartner lassen sich scheiden, wollen die Schulden abbezahlen und das Geld für die Hypothekenwohnung teilen. Der Kreditnehmer hat die finanziellen Verhältnisse geändert, kann das Darlehen nicht bewältigen und möchte es zurückzahlen, bevor die Situation irreparabel wird.

Natürlich kann der Grund etwas Unangenehmes sein: Das Dach ist undicht, im Eingangsbereich befindet sich eine Drogenhöhle, und die Verwaltungsgesellschaft sammelt so viel Geld, als würde sie im Winter die Bürgersteige mit Swarovski-Kristallen bestreuen. Aber Sie sind auch beim Kauf einer Wohnung ohne Hypothek nicht gegen solche Risiken versichert - Sie brauchen nur alles überprüfen.

Jetzt in Russland fast die HälfteDer Anteil der Hypothekentransaktionen mit Wohnimmobilien in Russland wird benannt Immobilientransaktionen finden unter Beteiligung einer Hypothek statt. Es wird also mehr Wohnungen mit einer Hypothek auf dem Markt geben.

Ist es rentabel, eine Wohnung zu kaufen, die bereits eine Hypothek hat?

Wenn eine Bank die Wohnung eines Schuldners auf einer öffentlichen Auktion verkauft, ist mit einem erheblichen Rabatt zu rechnen. Für ein Finanzinstitut ist dies ein nicht zum Kerngeschäft gehörendes Gut, daher versucht es, es durch einfache Rückgabe seines eigenen Vermögens zu beseitigen.

Beim Verkauf eines Hauses durch den Eigentümer kann man keinen ungewöhnlich günstigen Preis erwarten. Aber er kann immer noch ein wenig abwerfen - für unnötige Probleme und um Sie zu motivieren, eine Wohnung mit einer Belastung zu kaufen.

Wie kaufe ich eine Wohnung mit einer Hypothek

Abhängig von den Bedingungen können Sie eine Wohnung auf verschiedene Arten kaufen.

Mit der Rückzahlung der Hypothek während der Transaktion

Bedingungen: Die Transaktion wird mit Zustimmung der Bank durchgeführt, bei der der derzeitige Eigentümer die Hypothek ausgegeben hat. Der Käufer kauft das Objekt gegen Barzahlung.

Das sicherste Schema. Es schützt alle an der Transaktion beteiligten Parteien: den Käufer, den Verkäufer und die Bank. Schauen wir uns ein Beispiel an.

Eine Wohnung für 3 Millionen Rubel steht zum Verkauf. Die Bank stimmt der Transaktion zu und bestimmt die Höhe der verbleibenden Schulden - 500 Tausend Rubel. Für die Berechnung werden zwei Zellen verwendet. Vor der Unterzeichnung des Kauf- und Verkaufsvertrags wird das Geld des Käufers darauf gelegt: 500.000 in einem und 2,5 Millionen in einem anderen.

Die Dokumente für die Zellen schreiben vor, wer die Rechnungen wann abholen kann. Wenn der Kauf- und Verkaufsvertrag unterzeichnet ist und der Eigentumsübergang bei Rosreestr registriert ist, kann die Bank dies Nehmen Sie ihre 500 Tausend aus einer Zelle, der Verkäufer - 2,5 Millionen aus der zweiten, und der Käufer - eine Hypothek zum Abheben Belastungen. Wenn das Geschäft fehlschlägt, gibt der Käufer sein Geld zurück und im Übrigen ändert sich nichts.

Manchmal können Mittel für einen Kredit nicht über ein Schließfach, sondern direkt bei der Bank hinterlegt werden, aber das Finanzinstitut ist auf jeden Fall aktiv in den Prozess involviert.

Mit der Abtretung von Schulden

Bedingungen: Die Transaktion wird mit Zustimmung der Bank durchgeführt. Der Käufer kauft eine Hypothek auf eine Hypothek bei derselben Bank.

Der Käufer reicht bei der Bank einen Hypothekenantrag ein, als würde er eine Wohnung kaufen. Der Genehmigungsprozess wird ähnlich sein und ungefähr die gleiche Zeit in Anspruch nehmen. Da er beim Kauf zum Kreditnehmer wird, überprüft das Finanzinstitut seine Zahlungsfähigkeit und entscheidetob Ihr Kunde bereit ist, ihn zu sehen.

Hier wird neben dem Kauf- und Verkaufsvertrag ein Vertrag über die Abtretung von Anspruchsrechten für ein altes Darlehen oder einen neuen Darlehensvertrag zwischen der Bank und dem Käufer geschlossen. Die Belastung in Rosreestr wird beseitigt und mit der Registrierung der Rechte des nächsten Eigentümers eine neue auferlegt.

Tatiana Trofimenko, Leitende Anwältin, Europäischer Rechtsdienst

Dieses Schema ist auch ziemlich sicher.

Bei vorzeitiger Rückzahlung der Hypothek auf Kosten des Käufers

Bedingungen: Die Bank stimmt dem Verkauf der Wohnung nicht zu, der Käufer kauft die Wohnung gegen Barzahlung. Oder der Käufer nimmt einen Kredit von einer anderen Bank auf.

In diesem Fall zahlt der Käufer das Darlehen zurück. Dementsprechend sollte er einen Betrag zur Verfügung haben, der dem Rest der Schulden entspricht. Die Parteien schließen eine vorläufige Vereinbarung über den Verkauf und Kauf einer Wohnung, wonach dem Verkäufer Geld zur Schließung der Hypothek überwiesen wird. Dann wird die Belastung aus der Wohnung entfernt, und dann wird die Wohnung als Immobilie ohne Sicherheit verkauft.

Diese Option ist für den Käufer riskanter, da das Geld im Rahmen einer Vereinbarung überwiesen wird, für die keine Registrierung bei Rosreestr erforderlich ist.

Tatiana Trofimenko, Leitende Anwältin, Europäischer Rechtsdienst

Theoretisch kann der Verkäufer die Registrierung des Kauf- und Verkaufsvertrags mit Rosreestr ablehnen. Der Käufer kann Geld davon erhalten, jedoch nur über die Gerichte.

Woran Sie sich erinnern sollten

• Sie können eine Wohnung kaufen, die bereits in einer Hypothek ist.
• Es sollte auf die gleiche Weise geprüft werden wie Gehäuse ohne Belastungen.
• Es ist sicherer, eine Wohnung mit Zustimmung der Bank und mit deren Beteiligung zu kaufen.